置產

紐約規定經紀人費用由賣方負擔

紐約規定,買賣經紀人費用皆由賣方支付,儘管買賣雙方經紀人各自承擔一方的信託責任。假如買家沒有經紀人出面代為協調,而賣方經紀人又只維護賣方的權益,他也將獲取事先敲定的全額佣金。因此,買家最好還是聘僱經紀人代表篩選房產和議價等事宜。

根據房地產交易協定,所有經紀人都有權檢視資料庫中任何待售屋。舉例來說,假如曼哈頓有一萬戶待售房產,則每位經紀人都可以視察這一萬筆資料。因此,買方經紀人更應發揮尋找合適房產的作用,並非只是帶人看屋。基於這點,經紀業界強烈建議買家不要尋求多位經紀人協助,避免產生混淆。

我們建議潛在客戶與多位經紀人面談後再選擇其一。我們會盡全力為客戶找到合適的房產,也期待客戶與我們保持長久的往來關係。這是優秀經紀人的一貫期望。

以下購買程序,我們會與客戶一起完成──

  • 評估目標:出租收益、長期增值、持有時間

    NY1: Hiring a buyer's broker

  • 篩選與安排看房產
  • 分析與調查應注意的風險
  • 交涉談判買價
  • 推薦融資來源:
         (i) 美國境內銀行*
         (ii) 外國銀行、海外分行*
         *上列兩選項均可融資予國際買家
  • 推薦律師;過戶、成立持有房產的公司行號
  • 推薦熟悉稅務結構的會​​計師
  • 推薦合適的房產物業管理者

若買家以融資置產,過戶費用(包含銀行、律師及會計師費用、房貸稅及產權保險)約為藉貸額度的5-6%。買家需出示足額的頭期款,若房產是作投資用途,通常為投資項目的40% 。另外,銀行也會要求流動資產的證明,如擁有與10至18個月的供款等值的流動資產。

如果買家以現金全額交易(無融資),過戶費用約為資產價格的2%。

從鎖定目標到過戶,通常需要叁個月完成程序。過戶時,所有相關人士(買家、賣家、銀行、律師、經紀人)會共聚一堂簽署大量的文件,同時資金轉交予賣家、房產轉移至買家名下。這項過戶交易程序為一次性,通常無須跟進。

 

出租房產

投資客戶購置房產後,接下來就是要推銷給潛在房客。房客拖欠租金是出租不動產的風險之一,因此需要多加留意潛在房客的信用品質​​。

以下是針對房產招租的幾個步驟:

  • 招租
  • 篩選潛在租客(依FICO信用評分、引薦函、薪資、工作履歷)
  • 處理出租文件
  • 安排房客入住
  • 設定自動轉帳機制,可自動將房客的月租定期轉入房東帳戶。
  • 在紐約,招租費用通常是由房客支付,但有時屋主願意承擔此費用以吸引房客。
  • 以上所述機制會為共管公寓屋主省卻每月的管理費用(平均為下述的3%至10%月租不等)。紐約曼哈頓的房客通常有較高收入與良好信用,管理上自然較容易。如果遇上較難管理的房客,可聯絡我們協助處理解決。
  • 為樓房業主介紹房產物業管理公司,物業管理費用一般為租金總額的3~10%。

 

出售房產

  • 依市場走勢及融資情況,為房產定價。
  • 將房產求售訊息透過管道傳遞給私人、機構、國內及國際買家等潛在客戶。
  • 運用媒體,為該房產增加曝光率。
  • 為有意利用換購類似投資型房地產以延遲繳交稅款的屋主,介紹「1031 換房」法規,這是個有效建立投資組合的策略。
  • 賣家需支付經紀人(broker)佣金以協助銷售該房產,此佣金由買賣雙方經紀人平分。

 

免責聲明:

以上提供有關法律、財務或稅務信息力求準確、可靠,但未經執業律師、專業會計師或房貸專業人士確認,因此不具代表、擔保或合格意見。鑑於各個案例不同的具體情況,稅務相關事宜應諮詢您的會計師或律師。

與 陳 偉 明 先 生 合 作

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陳偉明先生是一名資深地產經紀人,專注幫助外國投資者買賣紐約曼哈頓豪華房地產。陳先生經常獲邀在不同的媒體亮 相,包括暢銷報章雜誌如紐約時報(New York Times)、華爾街日報(Wall Street Journal)及CNN。如要聯絡陳偉明 先生,請致電+1.212.380.6134或tan@castle-avenue.com。